Как принять квартиру у застройщика и не подписать акт с дефектами

Момент получения ключей от квартиры в новостройке — один из самых волнительных для любого дольщика. Годы ожидания, ипотечные платежи, мечты о ремонте наконец сменяются конкретным событием: приглашением на осмотр и подписание акта приёма-передачи. И именно в этот момент многие совершают ошибку, которая будет стоить им времени, денег и нервов: подписывают акт, не проверив квартиру как следует.

Застройщику выгодно, чтобы приёмка прошла быстро. Чем меньше замечаний, тем меньше работы для его подрядчиков. Представители компании могут торопить, уверять, что всё в порядке, предлагать «подписать сейчас, а мелочи исправим потом». Но после подписания акта без замечаний доказывать, что дефект существовал до передачи, становится значительно сложнее.

Расскажем, как подготовиться к приёмке, что проверять в квартире и как правильно оформить претензии, чтобы застройщик их действительно устранил.

Подготовка: что изучить заранее

Хорошая приёмка начинается за несколько дней до визита на объект. Достаньте договор участия в долевом строительстве и внимательно перечитайте его, особенно приложения. Там описано, какая отделка должна быть в квартире, какие окна, двери, радиаторы, счётчики. Именно с этим описанием вы будете сверять реальность.

Обратите внимание на заявленную площадь. По результатам обмеров кадастровыми инженерами она может отличаться от проектной. Договор обычно предусматривает, при каком отклонении производится перерасчёт: доплата, если площадь больше, и возврат, если меньше. Узнайте результаты обмеров заранее, если застройщик их публикует.

Полезно почитать чаты и форумы дольщиков вашего дома. Соседи, которые уже прошли приёмку, часто делятся типичными проблемами: где-то протекают окна, где-то кривые стены, где-то не работает вентиляция. Это поможет понять, на что обратить особое внимание.

Что взять с собой

На приёмку не стоит идти с пустыми руками и в одиночку. Минимальный набор инструментов поможет обнаружить дефекты, которые не видны невооружённым глазом.

• рулетка, желательно лазерная, для проверки размеров и высоты потолков;
• строительный уровень длиной не меньше двух метров для проверки ровности стен и пола;
• фонарик для осмотра углов и тёмных мест;
• зарядное устройство или индикаторная отвёртка для проверки розеток;
• лист бумаги или зажигалка для проверки тяги вентиляции;
• блокнот, ручка и заряженный телефон для фото и видео;
• копия договора и приложений с описанием отделки.

Многие дольщики приглашают на приёмку профессионального специалиста — инженера-приёмщика. Его услуги стоят денег, но он знает строительные нормы, имеет профессиональное оборудование, например тепловизор и влагомер, и умеет грамотно сформулировать замечания. Если отделка от застройщика или если вы не разбираетесь в строительстве, это вложение часто окупается.

Читайте также: Почему коммерческая недвижимость — не квартира, только дороже

Окна, двери и балкон

Начните осмотр с окон, потому что их дефекты часто самые дорогие в исправлении. Проверьте, легко ли открываются и закрываются створки во всех режимах, плотно ли прилегают, нет ли царапин и сколов на стёклах и профиле, целы ли уплотнители. Посмотрите на монтажные швы: они должны быть закрыты, без щелей. Убедитесь, что откосы ровные, а подоконники закреплены.

Входная дверь должна закрываться без усилия, замки — работать плавно, а полотно — не иметь вмятин. Если есть межкомнатные двери, проверьте зазоры и работу фурнитуры. На балконе или лоджии осмотрите остекление, ограждение и гидроизоляцию: следы протечек могут проявиться позже, в дождь.

Стены, потолки и полы

Даже если квартира сдаётся без отделки, геометрия помещения имеет значение. Кривые стены и перепады пола обойдутся вам дорогой выравнивающей стяжкой и штукатуркой.

1. Приложите уровень к стенам в нескольких местах по вертикали и горизонтали. Допустимые отклонения определяются строительными нормами и зависят от вида работ, но явные завалы видны сразу.
2. Проверьте углы между стенами: они должны быть близки к прямым. Это особенно важно для кухни, где встанет гарнитур.
3. Осмотрите стены и потолок на предмет трещин, особенно на стыках плит и в углах.
4. Проверьте стяжку пола: простучите её, ищите пустоты по глухому звуку, смотрите, нет ли трещин и перепадов.
5. Измерьте высоту потолков в разных точках и сравните с проектной.

Если квартира с чистовой отделкой, внимательно осмотрите обои, плитку, ламинат, покраску. Простучите плитку — глухой звук указывает на пустоты под ней. Посмотрите, как подогнаны плинтусы, нет ли щелей и сколов.

Каждый дефект, который вы найдёте до подписания акта, исправит застройщик. Каждый, который пропустите, скорее всего, исправлять придётся вам.

Инженерные системы

Инженерные системы — то, что сложнее всего исправить после начала ремонта, поэтому проверять их нужно тщательно.

Электрика

Проверьте наличие напряжения во всех розетках и работу выключателей. Осмотрите электрощиток: всё ли подписано, на месте ли автоматы, есть ли устройство защитного отключения. Убедитесь, что счётчик электроэнергии установлен и опломбирован, запишите его показания и номер.

Водоснабжение и отопление

Если вода подключена, откройте краны и проверьте, нет ли протечек на стояках и в местах соединений. Осмотрите счётчики воды: номера, пломбы, показания. Радиаторы должны быть надёжно закреплены, без повреждений и следов протечек, с исправной запорной арматурой. Если приёмка проходит в отопительный сезон, проверьте, греют ли батареи.

Вентиляция

Поднесите к вентиляционным решёткам в кухне и санузле лист бумаги: он должен притягиваться. Если тяги нет, это серьёзная проблема, которую нужно зафиксировать.

Читайте также: Перетянуть старый диван или купить новый: честный расчёт для тех, кто сомневается

Как оформить замечания

Все найденные недостатки нужно зафиксировать письменно в смотровом листе или дефектной ведомости — документе, который составляется при осмотре и подписывается обеими сторонами. Формулируйте замечания конкретно: не «кривые стены», а «отклонение стены в спальне от вертикали, примерно столько-то миллиметров на два метра». Чем точнее описание, тем меньше шансов, что застройщик отмахнётся от претензии.

Сфотографируйте и снимите на видео каждый дефект. Сохраните экземпляр смотрового листа с подписью представителя застройщика.

Подписывать акт или нет

Если дефекты существенные и делают квартиру непригодной для использования по назначению, дольщик вправе отказаться от подписания акта приёма-передачи до их устранения. Если дефекты незначительные, можно подписать акт с указанием выявленных недостатков или отдельным приложением к нему. Важно, чтобы замечания были задокументированы в любом случае.

Застройщик несёт ответственность за недостатки в течение гарантийного срока, который отличается для самого здания, инженерного оборудования и отделки. Конкретные сроки, порядок устранения дефектов и права дольщика определяются законодательством о долевом строительстве, которое периодически меняется. Перед приёмкой стоит свериться с актуальными нормами или проконсультироваться с юристом.

Типичные ошибки дольщиков на приёмке

Даже подготовленные покупатели иногда совершают одни и те же промахи. Первая ошибка — приходить на осмотр вечером или в пасмурный день: при плохом освещении многие дефекты отделки и окон просто не видны. Лучше выбрать дневное время и заранее согласовать его с застройщиком. Вторая — ограничивать осмотр получасом, потому что «представитель торопится». Закон не обязывает дольщика укладываться в отведённые застройщиком минуты, и на осмотр двухкомнатной квартиры вполне может уйти пара часов.

Третья ошибка — верить устным обещаниям. Фраза «это мелочь, мастер зайдёт на следующей неделе» ничего не стоит, если замечание не попало в смотровой лист. Четвёртая — забыть про места общего пользования. Состояние подъезда, лифтов, лестниц, кладовых и машино-мест тоже важно, и если вы покупали кладовую или парковку, их нужно принимать с той же тщательностью, что и квартиру. Наконец, многие не сохраняют копии документов, полученных на приёмке, а потом не могут доказать, что сообщали о проблеме вовремя.

Если застройщик не устраняет дефекты

После составления смотрового листа застройщик должен устранить недостатки в разумный срок. Если этого не происходит, нужно действовать последовательно. Направьте письменную претензию с перечнем недостатков и требованием их устранить, либо соразмерно уменьшить цену, либо возместить расходы на устранение. Отправляйте претензию так, чтобы был подтверждён факт её получения.

Если претензия проигнорирована, следующим шагом может быть независимая строительно-техническая экспертиза, которая определит объём дефектов и стоимость их устранения, а затем — обращение в суд. Дольщики, которые прошли этот путь, отмечают, что тщательно оформленные документы приёмки и экспертиза становятся решающими аргументами в споре.

Главное

Приёмка квартиры — не формальность, а последний момент, когда у дольщика есть максимальное влияние на застройщика. Подготовьтесь заранее, возьмите инструменты или пригласите специалиста, проверяйте всё не торопясь, фиксируйте каждый дефект письменно и с фотографиями.

Не поддавайтесь давлению и не подписывайте акт без замечаний только потому, что хочется скорее получить ключи. Несколько дополнительных часов на осмотре могут сэкономить вам месяцы споров и значительную сумму на переделку.