Апартаменты: почему они дешевле квартир и чем придётся за это заплатить

Объявления о продаже апартаментов в Москве встречаются на каждом шагу. Новые комплексы с панорамными окнами, видом на реку и лобби с консьержем, бывшие заводы, превращённые в лофты, бизнес-центры, переделанные под жильё. Цены нередко оказываются ниже, чем у квартир в соседних домах, а локации — интереснее. Для многих покупателей это выглядит как способ получить жильё в хорошем месте за разумные деньги.

Но апартаменты — это не квартиры, как бы похоже они ни выглядели. Юридически это нежилые помещения, и это различие тянет за собой целую цепочку последствий: от регистрации по месту жительства до налогов и стоимости коммунальных услуг. Некоторые из этих последствий незначительны, другие могут оказаться критичными в зависимости от ваших планов.

Разберёмся, откуда взялись апартаменты, чем они отличаются от квартир и в каких случаях такой формат действительно имеет смысл.

Откуда взялись апартаменты

Появление апартаментов на московском рынке — во многом результат градостроительных правил. Многие участки в городе предназначены не под жилую застройку, а под коммерческую: гостиницы, офисы, общественные здания. Строить на них жилые дома нельзя, а вот гостиничные комплексы или многофункциональные центры — можно.

Девелоперы нашли выход: строить здания, которые формально являются нежилыми, но по сути пригодны для проживания. Помещения в таких зданиях и стали называть апартаментами. К тому же к нежилым зданиям предъявляются иные требования в части социальной инфраструктуры и инсоляции, что позволяло строить плотнее и быстрее.

Так в Москве появились сотни тысяч квадратных метров апартаментов — от доступных студий в бывших промзонах до роскошных резиденций в центре.

Главные юридические отличия

Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что они не входят в жилищный фонд. Это влечёт за собой несколько практических последствий.

Регистрация

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Можно получить только временную регистрацию по месту пребывания, если здание имеет статус гостиницы или подобного объекта, и то не всегда. Для многих это существенная проблема: постоянная регистрация в Москве нужна для записи детей в определённую школу, для получения ряда городских льгот, для прикрепления к поликлинике по месту жительства.

Нормы и инфраструктура

Нежилые здания строятся по нормам для нежилых помещений. Застройщик не обязан обеспечивать жителей местами в школах, детских садах и поликлиниках, как при строительстве жилья. Требования к инсоляции, шумоизоляции и иным параметрам могут быть мягче. Это не значит, что все апартаменты хуже квартир, но покупателю стоит внимательнее оценивать реальное качество.

Защита при взыскании

Единственное жильё гражданина-должника пользуется особой защитой от взыскания. Апартаменты как нежилое помещение такой защиты не имеют: при долгах и банкротстве их могут продать для погашения задолженности даже если это единственное место проживания.

Апартаменты выглядят как жильё и пахнут как жильё, но с точки зрения закона это скорее офис или гостиничный номер, в котором вы просто живёте.

Читайте также: Ремонт под сдачу: как сделать квартиру привлекательной и не переплатить

Налоги и коммунальные платежи

Налог на имущество для апартаментов рассчитывается по иным правилам, чем для квартир. На них не распространяются налоговые вычеты по площади, которые положены жилью, а ставка может быть выше. Особенно ощутимо это для дорогих объектов. Правила и ставки налогов на имущество устанавливаются законодательством и периодически пересматриваются, поэтому перед покупкой стоит уточнить, какой налог придётся платить за конкретный объект.

Коммунальные услуги в апартаментах исторически стоили дороже, поскольку для нежилых помещений применялись иные тарифы. В последнее время в ряде случаев ситуация выравнивается, но многое зависит от статуса конкретного здания и решений управляющей компании. К этому добавляется плата за содержание общих зон, охрану, консьерж-сервис и обслуживание инфраструктуры комплекса, которая в апарт-комплексах нередко выше среднего.

Отдельно стоит уточнить, доступен ли имущественный налоговый вычет при покупке. Вычет предоставляется на приобретение жилья, и апартаменты, как нежилое помещение, обычно не дают права на него.

Ипотека и покупка

Банки выдают ипотеку на апартаменты, но условия обычно хуже, чем по кредитам на квартиры. Ставки выше, требования к первоначальному взносу строже, а государственные льготные программы на апартаменты, как правило, не распространяются. Многие программы с господдержкой предназначены исключительно для жилой недвижимости.

Использовать материнский капитал на покупку апартаментов также нельзя: он предназначен для улучшения жилищных условий, а апартаменты жилищными условиями формально не являются.

Плюсы апартаментов

При всех ограничениях у апартаментов есть реальные преимущества, которые и обеспечивают им устойчивый спрос.

• Цена. Апартаменты, как правило, дешевле квартир сопоставимого класса в той же локации. Разница может быть заметной.
• Локация. Многие апарт-комплексы построены там, где жилая застройка невозможна: в центре, рядом с деловыми кварталами, на набережных, в бывших промышленных зонах с интересной архитектурой.
• Сервис. В комплексах высокого класса доступны услуги уборки, консьержа, фитнес-клубы, рестораны на первых этажах.
• Планировки. Нормы для нежилых помещений иногда позволяют более свободные планировки, высокие потолки, необычные форматы вроде двухуровневых лофтов.
• Инвестиционная привлекательность. Апартаменты часто покупают для сдачи в аренду, в том числе посуточной, и в некоторых комплексах управляющая компания берёт на себя весь процесс.

Читайте также: Как снять квартиру и не остаться без залога: договор аренды по пунктам

Кому подходят апартаменты

С учётом всех плюсов и минусов можно выделить несколько категорий покупателей, для которых апартаменты могут быть разумным выбором.

1. Инвесторы. Те, кто покупает объект для сдачи в аренду и не планирует в нём жить. Регистрация им не нужна, а высокий арендный спрос в хороших локациях компенсирует налоги.
2. Владельцы второго жилья. Люди, у которых уже есть квартира с постоянной регистрацией, а апартаменты нужны как дополнительное жильё ближе к работе или в центре.
3. Молодые специалисты без детей. Для них отсутствие инфраструктуры вроде школ и детских садов не критично, а близость к деловым районам важна.
4. Приезжающие в Москву на время работы. Иногда покупка апартаментов выгоднее долгосрочной аренды.

А вот семьям с детьми, для которых важна постоянная регистрация и доступ к социальной инфраструктуре, и тем, для кого это единственное жильё, стоит подумать дважды.

На что смотреть при покупке

Если вы решились на покупку апартаментов, обратите внимание на ряд деталей, которые при покупке квартиры не так важны.

• Назначение здания и помещения в документах. Гостиница, многофункциональный центр, офис — это влияет на возможность временной регистрации и правила эксплуатации.
• Наличие в проекте инфраструктуры для жизни: кухни с газом или электроплитами нужной мощности, вентиляции, систем водоснабжения, рассчитанных на постоянное проживание.
• Структура платы за обслуживание и репутация управляющей компании.
• Доля апартаментов, сдаваемых посуточно. Постоянно меняющиеся соседи могут снижать комфорт тех, кто живёт постоянно.
• Близость школ, детских садов, поликлиник, даже если в самом комплексе их нет.

Апартаменты как инвестиция: подводные камни

Инвесторы любят апартаменты за то, что их проще сдавать: многие комплексы изначально проектировались с расчётом на арендаторов, а управляющие компании предлагают программы «под ключ». Собственник получает доход, не занимаясь поиском жильцов, уборкой и ремонтом. Но у такой модели есть обратная сторона. Комиссия управляющей компании может съедать значительную часть выручки, а обещанная в рекламе доходность нередко рассчитана для самого удачного сезона и полной загрузки.

Перед покупкой с инвестиционной целью стоит запросить у управляющей компании реальные отчёты по уже работающим объектам: среднюю загрузку по месяцам, фактическую ставку, все удержания. Полезно также выяснить, можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией и сдавать апартаменты самостоятельно, если условия перестанут устраивать. И, наконец, учесть, что при продаже круг покупателей апартаментов уже, чем у квартир, а значит, выход из инвестиции может занять больше времени.

Возможен ли перевод в жильё

Время от времени обсуждаются идеи о переводе апартаментов в статус жилья или о создании специального правового режима для них. Некоторые законодательные изменения действительно касаются выравнивания отдельных условий. Но рассчитывать на то, что апартаменты автоматически станут квартирами, при покупке не стоит. Принимать решение следует, исходя из текущего правового статуса, а любые возможные изменения считать приятным бонусом. Уточнить актуальное состояние законодательства можно у юриста по недвижимости.

Итог

Апартаменты — это компромисс. Вы получаете жильё в интересной локации, часто с хорошим сервисом и по цене ниже квартиры, но отказываетесь от постоянной регистрации, части льгот, налоговых вычетов и защиты единственного жилья. Для одних этот компромисс выгоден, для других — неприемлем.

Прежде чем покупать апартаменты, честно оцените свои планы. Если речь идёт об инвестиции или втором жилье, этот формат может оказаться отличным решением. Если это главное и единственное жильё вашей семьи, разумнее тщательно взвесить все ограничения или поискать квартиру, пусть и немного дороже.